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Compra e Venda

ESCRITURA PÚBLICA

 

    A atribuição principal do Tabelião ou Notário é lavrar escrituras públicas, que são provas pré-constituídas. Tudo o que contém uma escritura pública é considerado verdade para todos os efeitos, enquanto alguma sentença judicial não a declare falsa. É, assim, um documento que dá segurança, eficácia e tranquilidade. O Tabelião, procurado para lavrar uma escritura pública, ouve o desejo das partes, aconselha-as no sentido de conseguir a melhor solução jurídica para o que pretendem, verifica o que é lícito, identifica as pessoas, avalia a sua capacidade jurídica, cuida para que sejam satisfeitas eventuais exigências tributárias e se traduza a vontade das partes no documento chamado escritura pública, lavrado no seu livro de notas, o qual é lido às partes e, por fim, autenticado pelo Tabelião. A cópia autêntica dessa escritura pública, chamada traslado ou certidão, conforme o caso, revestida da referida presunção legal da verdade, vai fazer o efeito que dela se espera, no mundo jurídico e dos negócios.

 

    Qualquer negócio pode ser documentado em escritura pública. Alguns, porém, são feitos obrigatoriamente assim, por força da lei, atendendo a considerações de ordem pública. Os atos mais frequentes retratados em escritura pública são:

     - Compra e venda de imóveis;

     - Doação de imóveis;

     - Hipotecas;

    Da boa atuação do Tabelião resulta a harmonia na sociedade, pois ele é o confidente e conselheiro imparcial que procura conciliar os interesses às vezes antagônicos e, pela maneira com que procura prever todas as conseqüências futuras do contrato na escritura pública, previne discussões e litígios em torno da matéria aí resolvida. Tudo o que aqui foi dito sobre o Tabelião vale também para os que agem em nome dele e que têm o poder de assinar por ele, como os seus Substitutos, Escreventes, Atendentes, Conferentes, etc.

 

Compra e venda de imóveis

    Compra e venda é um negócio no qual um dos contratantes (vendedor) se obriga a transferir o domínio de certa coisa ao outro contratante (comprador), mediante o pagamento de certo preço em dinheiro (art. 481 do Código Civil).

    Na escritura de compra e venda o tabelião transcreve os fatos, o que foi declarado pelos negociantes e emite juízo sobre eles, sob a ótica de um jurista, analisando a legalidade e a adequação do negócio.

    Embora a escritura pública de bens imóveis garanta à pessoa que está adquirindo os direitos sobre o bem que era do vendedor, apenas após o registro da escritura no Registro de Imóveis, no qual o imóvel está registrado, a propriedade é transferida definitivamente. Será considerado proprietário do imóvel aquele que está na matrícula junto ao Registro de Imóveis.

Observações importantes

Algumas restrições legais à compra e venda:

    Venda de ascendente a descendente - devem participar da escritura, anuindo com a venda, os outros descendentes e o cônjuge do alienante sob pena de anulabilidade do ato (artigo 496 do Código Civil).

    Venda entre cônjuges - somente pode ocorrer de bens excluídos da comunhão, conforme artigo 499 do Código Civil.

    Venda de bem comum ou em condomínio - deve ser respeitado o direito de preferência do outro condômino, conforme artigo 504 do Código Civil.

    Necessidade de outorga conjugal - há necessidade do comparecimento e assinatura do cônjuge do vendedor na escritura, concordando com a venda, exceto se forem casados pelo regime da separação convencional de bens (regime que necessita de escritura de pacto antenupcial firmado antes do casamento).

Documentos necessários:

Dos vendedores e compradores:

Pessoa física - do vendedor e do comprador: 02 cópias autenticadas, sendo:

    1)            Documento de identificação, podendo ser: RG, CNH, CTPS, Certificado de Reservista, Carteiras Profissionais como (OAB, CREA, CRM, etc.), ou Passaporte no caso de pessoas estrangeiras não residentes no País;

    2)            CPF;

OBS:

    a) se solteiro apresentar a certidão de nascimento;

    b) se casado deverá apresentar o documento (citados acima) do cônjuge e Certidão de Casamento, observando o regime de Casamento se tratando de Comunhão Universal de Bens ou Separação Total de Bens, realizado após a data de 26/12/1977, deverá ser apresentada Escritura de Pacto Antenupcial, devidamente registrada, conforme Lei 6.515/77 (Lei do Divorcio); e

    c) Se separado ou divorciado deverá apresentar Certidão de Casamento com Averbação do Divórcio ou Separação;

    3) Certidão da Receita Federal (abrange a situação do sujeito passivo no âmbito da RFB e da PGFN e abrange inclusive as contribuições sociais), emitida pela Receita Federal (este item apenas para os vendedores);

    4) CNDT – Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas, (apenas para os vendedores); e

    5) Certidões cíveis e criminais, da localidade do imóvel e de onde residem os vendedores, (apenas para os vendedores).

 

Pessoa Jurídica - da vendedora:

1)            Contrato Social e respectivas alterações contratuais, ou Contrato Social consolidado - (02 cópias autenticadas);

2)            Documentos pessoais de quem assina pela empresa - (02 cópias autenticadas);

3)            Certidão da Junta Comercial atualizada - (original ou 02 cópias autenticadas);

4)            Certidão da Receita Federal (abrange a situação do sujeito passivo no âmbito da RFB e da PGFN e abrange inclusive as contribuições sociais); e

5)            Certidão Trabalhista;

 

Pessoa Jurídica - da Compradora:

1)            Contrato Social e respectivas alterações contratuais, ou Contrato Social consolidado - (02 cópias autenticadas);

2)            Documentos pessoais de quem assina pela empresa - (02 cópias autenticadas); e

3)            Certidão da Junta Comercial atualizada - (original ou 02 cópias autenticadas);

 

Se for empresário Individual:

1)            Requerimento de Empresário – (02 cópias autenticadas);

2)            Documentos pessoais de quem assina pela empresa CPF e RG – se casado deverá apresentar os documentos do cônjuge e Certidão de Casamento, observando o regime de Casamento se tratando de Comunhão Universal de Bens ou Separação Total de Bens, realizado após a data de 26/12/1977, deverá ser apresentada Escritura de Pacto Antenupcial, devidamente registrada, conforme Lei 6.515/77 (Lei do Divorcio); e

3)            Certidão da Junta Comercial atualizada - (original ou 02 cópias autenticadas).

 

Do imóvel:

1)            Certidão negativa de ônus atualizada (na validade dos 30 dias), emitida pelo cartório de registro de imóveis;

2)            Certidão de Ações Reais e Pessoais Reipersecutórias (na validade dos 30 dias), emitida pelo cartório de registro de imóveis;

3)            CCIR (último) – expedido pelo INCRA, se for imóvel rural;

4)            Comprovantes de pagamentos dos últimos 05 anos do ITR – imposto territorial rural, ou apresentar a CRF – Certidão de Regularidade Fiscal do Imóvel Rural expedida pela Receita Federal, se for imóvel rural;

5)            Declaração do último ITR, se for imóvel rural;

6)            IPTU (imposto predial territorial urbano) atual, se o imóvel for urbano;

7)            Se o imóvel for de outra cidade trazer Certidão de Avaliação Venal;

8)            Valor da compra e venda declarado pelas partes; e

9)            ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis e de Direitos a Eles Relativos), quitado.

 

 

 

 

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